Zdanie mieszkania po wynajmie
Zgodnie z treścią art. 675 §1 KC, „po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić przedmiot najmu w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”. Z kolei jak podkreślono w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego z 16 marca 2020 r., „na najemcy lokalu mieszkalnego ciąży dodatkowy (nieprzewidziany w art. 675 k.c.) obowiązek odnowienia lokalu, dokonania obciążających go napraw oraz zwrotu wartości zużytego wyposażenia, o którym mowa w art. art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, bez względu na to, czy stan lokalu jest następstwem prawidłowego jego używania” (sygn. akt II Ca 163/20).
Czym jest protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na wynajem?
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na wynajem to dokument, który szczegółowo opisuje stan lokalu w momencie jego zdania przez najemcę wynajmującemu. Zawiera on informacje o stanie technicznym mieszkania, wyposażeniu oraz ewentualnych uszkodzeniach. Protokół ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron, umożliwiając późniejsze rozstrzyganie sporów dotyczących ewentualnych szkód czy zniszczeń.
Choć jego przygotowanie nie jest obowiązkowe, to jest jednak zalecane, ponieważ ułatwia proces rozliczeń i stanowi ważny dowód w przypadku konfliktów.
Zakończenie umowy najmu
Zakończenie wynajmu mieszkania może nastąpić na kilka sposobów: wygaśnięcie umowy, jej wypowiedzenie lub rozwiązanie. Każda z tych opcji wiąże się z nieco innymi procedurami i wymagań wobec stron.
- Wygaśnięcie umowy – umowa wygasa automatycznie po upływie terminu, na jaki została zawarta. Jeśli nie została przedłużona, najemca ma obowiązek opuścić mieszkanie i zdać klucze wynajmującemu.
- Wypowiedzenie umowy – w przypadku, gdy jedna ze stron postanowiła zakończyć wynajem przed upływem okresu umowy, stosuje się okres wypowiedzenia. Czas ten zależy od warunków umowy, zazwyczaj wynosi od miesiąca do trzech miesięcy.
- Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron – strony mogą także zdecydować o wcześniejszym zakończeniu najmu na drodze porozumienia. W takim przypadku termin zdania mieszkania ustalany jest wspólnie.
W każdym z tych przypadków konieczne jest podpisanie dokumentu potwierdzającego zakończenie wynajmu, aby uniknąć późniejszych nieporozumień.
Uzgodnienie terminu zdania mieszkania
Gdy umowa najmu dobiega końca, najemca i wynajmujący powinni ustalić dogodny termin odbioru mieszkania. W przypadku braku porozumienia, jedna ze stron ma prawo wezwać drugą do zdania lokalu lub jego odbioru.
Kluczowym elementem tego etapu jest uzgodnienie szczegółów dotyczących stanu mieszkania, w tym konieczności dokonania ewentualnych napraw lub przywrócenia lokalu do stanu, w jakim znajdował się przy rozpoczęciu najmu.
Obowiązki najemcy przy zdaniu mieszkania
Najemca ma obowiązek oddać mieszkanie w stanie niepogorszonym, co oznacza, że nie może zostawić lokalu w gorszym stanie, niż było to wynikiem normalnego użytkowania. Według przepisów najemca jest zobowiązany do wykonania niektórych napraw oraz przywrócenia mieszkania do stanu sprzed najmu. Może to być m.in.:
- Malowanie ścian – jeśli podczas wynajmu doszło do zabrudzenia lub uszkodzenia ścian, najemca musi je odnowić.
- Naprawa usterek – wszystkie usterki wynikające z użytkowania mieszkania w sposób przekraczający normalne zużycie powinny zostać naprawione na koszt najemcy.
- Rozliczenie zużytych elementów wyposażenia – jeśli podczas wynajmu zużyte zostały elementy techniczne mieszkania (np. armatura, okna), najemca jest zobowiązany zwrócić ich równowartość.
Jeśli najemca w trakcie trwania najmu dokonał ulepszeń mieszkania (np. wymienił elementy wyposażenia), może ubiegać się o zwrot części kosztów od wynajmującego. Należy jednak pamiętać, że wynajmujący nie zawsze musi na to wyrazić zgodę, szczególnie jeśli zmiany zostały dokonane bez jego wiedzy.
Obowiązki wynajmującego przy odbiorze mieszkania
Obowiązki wynajmującego nie kończą się jedynie na odbiorze mieszkania i kluczy od najemcy. Musi on również rozliczyć się z najemcą z kaucji oraz ewentualnych nakładów poniesionych na ulepszenia mieszkania. Zgodnie z prawem, wynajmujący ma dwa wyjścia:
- Zatrzymanie ulepszeń – wynajmujący może zdecydować się na zatrzymanie wprowadzonych przez najemcę ulepszeń, przy czym zobowiązany jest do zwrotu wartości tych zmian, uwzględniając stopień ich zużycia.
- Przywrócenie stanu pierwotnego – może także zażądać przywrócenia mieszkania do stanu sprzed wprowadzonych ulepszeń, o ile nie naruszy to substancji lokalu.
Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Wspomniany już wyżej protokół powinien zawierać m.in.:
- Opis stanu ścian, podłóg, okien i drzwi.
- Informację o stanie sprzętów AGD i RTV, które były częścią wynajmowanego mieszkania.
- Zdjęcia mieszkania, które mogą być załączone do protokołu jako dowód stanu lokalu.
Protokół zdawczo-odbiorczy ułatwia rozstrzyganie ewentualnych sporów dotyczących stanu mieszkania i jest kluczowym dokumentem w przypadku dochodzenia roszczeń sądowych.
Zwrot kaucji
Zwrot kaucji to jedna z najczęstszych przyczyn nieporozumień pomiędzy najemcą a wynajmującym. Kaucja jest zabezpieczeniem na wypadek ewentualnych zniszczeń lub zaległości w płatnościach. Zgodnie z przepisami, wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia zdania mieszkania, jednak może z niej potrącić koszty napraw, o ile udowodni, że były one konieczne i wynikają z działań najemcy.
Warto zaznaczyć, że niektórzy wynajmujący zgadzają się na zaliczenie kaucji na poczet ostatniego czynszu, jednak takie rozwiązanie niesie ryzyko, zwłaszcza jeśli w ostatnich dniach najmu dojdzie do uszkodzeń.
Normalne zużycie mieszkania – co to znaczy?
Częstym punktem sporu przy zdaniu mieszkania jest kwestia tzw. normalnego zużycia. Zgodnie z kodeksem cywilnym, najemca nie odpowiada za zużycie lokalu, które wynika z prawidłowego użytkowania. Oznacza to, że niewielkie zadrapania na ścianach, czy drobne zużycie podłogi nie mogą być podstawą do obciążenia najemcy kosztami napraw.
Jednak większe uszkodzenia, takie jak pęknięcia w ścianach, zalania, czy zniszczone meble mogą już zostać uznane za przekroczenie normalnego zużycia i stanowić podstawę do zatrzymania części kaucji.
Zdanie mieszkania po wynajmie – jak rozliczać szkody?
Właściciel mieszkania może obciążyć najemcę kosztami napraw, jeśli stwierdzi, że mieszkanie zostało zwrócone w stanie gorszym, niż wynikałoby to z normalnego użytkowania. Ważne jest jednak, aby szkody te były udokumentowane, a koszty napraw realnie odzwierciedlały stopień uszkodzeń.
Najemca z kolei ma prawo domagać się dowodów na to, że zniszczenia nie wynikają z normalnego zużycia, a właściciel ma obowiązek przedstawić wycenę napraw oraz uzasadnić jej wysokość.
Inwestuj w nieruchomości ze spokojem – wybierz Dobrego Najmu
Jeśli planujesz inwestować w nieruchomości i chcesz zminimalizować problemy związane z najemcami, skorzystaj z oferty naszej firmy. W Dobrego Najmu specjalizujemy się w kompleksowym zarządzaniu wynajmem, co oznacza, że zajmujemy się wszystkim od wyszukiwania odpowiednich mieszkań, przez znalezienie najemców i prowadzenie wynajmu.
Dzięki naszemu doświadczeniu i profesjonalnemu podejściu możesz mieć pewność, że Twoje nieruchomości będą wynajmowane przez rzetelnych lokatorów, co zminimalizuje ryzyko związane z niepłacącymi najemcami oraz innymi problemami. W Dobrego Najmu oferujemy również pomoc w optymalizacji wartości mieszkań, co pozwala na uzyskanie lepszych stóp zwrotu z inwestycji
Zdanie mieszkania po wynajmie – podsumowanie
Zdanie mieszkania po wynajmie to proces, który wymaga dobrej komunikacji między najemcą a wynajmującym. Kluczem do bezproblemowego zakończenia najmu jest przestrzeganie ustalonych procedur, sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego oraz dbałość o wzajemne rozliczenia.
